Inmobiliarias frente a la UIF:
cómo cumplir en México
en 2025-2026

I

¿Quién está obligado?

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) considera actividad vulnerable buena parte de lo que hace el sector inmobiliario. No es una categoría reservada a las grandes desarrolladoras: alcanza a agencias pequeñas, corredores independientes y a quien administra rentas ajenas.

• Compraventa de inmuebles — casas, departamentos, terrenos, locales comerciales y naves industriales.
• Cesiones de derechos sobre inmuebles, incluidos fideicomisos y derechos fideicomisarios.
• Administración de inmuebles cuando se reciben pagos de terceros.
• Arrendamiento cuando la renta mensual supera los $16,115 MXN (cifra actualizable cada año).

Quedan exceptuados el arrendamiento de una sola propiedad por una persona física, la compraventa de vivienda de interés social financiada por INFONAVIT o FOVISSSTE, y las operaciones realizadas a través de instituciones de crédito autorizadas.

II

Las seis obligaciones clave ante la UIF

El cumplimiento no es una sola tarea, sino un sistema con seis piezas que se sostienen entre sí. Faltar a una deja expuestas a las demás.

Identificar a tus clientes

Antes de cualquier operación debes recabar y verificar nombre completo, RFC, CURP, fecha de nacimiento, nacionalidad, domicilio, ocupación, actividad económica y, cuando aplique, el origen de los recursos. No basta con el INE. Si el cliente es persona moral, hay que identificar al representante legal y a los accionistas relevantes.

Expediente único por cliente

Cada cliente necesita un expediente, físico o electrónico, con copia de su identificación, comprobante de domicilio, el documento que acredite su personalidad jurídica y el cuestionario de conocimiento del cliente. Ese expediente debe conservarse diez años desde la última operación.

Reportar a la UIF

Debes presentar avisos por cada operación que supere los umbrales establecidos. El detalle, en la siguiente sección.

Designar un Oficial de Cumplimiento

Toda inmobiliaria necesita un responsable ante la UIF, que puede ser externo si la empresa es pequeña. Ese oficial debe estar registrado y capacitar al personal.

Políticas y manuales

No basta con conocer las reglas: hay que formalizarlas en un manual de cumplimiento y en políticas escritas adaptadas al tamaño y al perfil de la empresa.

Capacitación del personal

Cada año, todo el personal que trata con clientes debe recibir formación en PLD/FT, y debe quedar registro de quién, cuándo y en qué se capacitó.

III

Avisos: qué, cuándo y cómo

Los avisos se presentan a través del Portal de Avisos de la UIF, su buzón electrónico. Para el sector inmobiliario los umbrales son:

• Compraventa de inmuebles: toda operación, sin importar el monto, está sujeta a aviso. Este es el punto que más inmobiliarias pasan por alto.
• Administración de inmuebles: cuando la operación excede $322,300 MXN (20,000 UMAs, actualizable).
• Operaciones en efectivo o activos virtuales: cuando superan $1,611 MXN (100 UMAs).

Los avisos deben presentarse dentro de los diez días hábiles siguientes a la fecha de la operación —no a la firma del contrato— en formato electrónico, conforme a los catálogos de operaciones y claves de la UIF.

IV

Due diligence del cliente

El cuestionario de conocimiento del cliente es obligatorio y, como mínimo, debe incluir:

• Datos generales del cliente y, en su caso, de su representante legal.
• Actividad u ocupación principal.
• Origen de los recursos: de dónde sale el dinero de la operación.
• Declaración expresa de que los recursos no provienen de actividades ilícitas.
• Identificación del beneficiario controlador: la persona física que realmente controla o es propietaria.

Con clientes extranjeros —relevante si operas en zonas turísticas o fronterizas— hay que obtener copia del pasaporte, identificación oficial del país de origen y comprobante de domicilio en el extranjero, además de verificar si el cliente es una Persona Políticamente Expuesta (PEP).

V

El Oficial de Cumplimiento: ¿interno o externo?

La ley exige designar un responsable ante la UIF, y tienes dos caminos. El oficial interno es un empleado que asume la función; tiene sentido cuando la empresa supera los treinta empleados o realiza más de cincuenta operaciones al año, y su costo es sueldo más capacitación continua.

El oficial externo es un especialista en PLD/FT que actúa como tu oficial sin estar en nómina. Es la vía habitual para agencias pequeñas y medianas: da acceso a experiencia actualizada sin el costo fijo de un puesto interno.

VI

Errores que te ponen en el radar de la UIF

• No presentar avisos «porque fue transferencia» — ya vimos que eso no exime.
• Expedientes incompletos — falta el RFC, no se preguntó el origen de los recursos, no hay copia de la identificación.
• No identificar al beneficiario controlador — si el comprador es una empresa, tienes que saber quién está detrás.
• Clientes en efectivo sin reportar — pagos de $1,611 pesos o más ya gatillan aviso.
• Operaciones inusuales sin investigar — un inmueble de diez millones comprado por alguien con ingresos declarados de doscientos mil al mes. Si no lo reportas como operación preocupante, la UIF te considera parte del problema.
• No capacitar al personal — si en una visita el agente no sabe qué preguntar sobre el origen de los recursos, la sanción recae sobre la empresa.

VII

Checklist para arrancar

Úsala para ubicar en qué nivel estás hoy. Si marcas menos de cinco, conviene empezar ya.

• Tengo un Oficial de Cumplimiento designado y registrado formalmente.
• Cuento con un manual de cumplimiento PLD/FT adaptado a mi inmobiliaria, no genérico.
• Tengo un formato estandarizado de cuestionario de conocimiento del cliente.
• Mi equipo sabe qué preguntar al cliente antes de cada operación.
• Tengo identificados los umbrales de aviso que aplican a mi actividad.
• Sé cómo y cuándo presentar un aviso en el Portal de la UIF.
• Archivo los expedientes de clientes durante el plazo legal de diez años.
• Reporté al menos una operación preocupante en los últimos doce meses, si aplicaba.
• Capacité a mi personal en PLD/FT en los últimos doce meses.
• Tengo identificado si mi cliente extranjero es PEP.

Si marcaste menos de siete, no estás preparado para una visita de supervisión. El promedio de una inmobiliaria independiente suele rondar tres o cuatro. No es un diagnóstico de fracaso: es la línea de salida.

VIII — Conclusión

Después del checklist

El cumplimiento PLD/FT no es un proyecto de una semana, sino un sistema vivo. Una vez cerrados los diez puntos, el reto es mantenerlo:

• Revisar y actualizar el manual cada año o cuando cambie la normativa.
• Reportar avisos mes a mes, sin acumular.
• Archivar el expediente de cada cliente nuevo antes de cerrar la operación, no después.
• Renovar la capacitación del personal cada año.
• Auditar tu propio sistema, idealmente con un externo, cada dos años.

La pregunta no es para el futuro. Es para ahora.